Ugovor o građenju: klauzule koje morate razumjeti

Dvije stvari koje vrijede prije prve klauzule

Prva je oblik. Ugovor o građenju mora biti sklopljen u pisanom obliku (članak 620. Zakona o obveznim odnosima). Dogovor na gradilištu i potvrđena ponuda mailom nisu ugovor o građenju, ma koliko se strane osjećale obvezanima.

Druga je ono što vrijedi i kad u ugovoru ne piše. Posebne uzance o građenju primjenjuju se osim ako su ih ugovaratelji isključili (uzanca 2., NN 137/21). One uređuju rokove, viškove, primopredaju i obračun, pa je jedna od prvih stvari koje tražite u nacrtu ugovora rečenica koja ih isključuje. Ako je ima, sve što slijedi u ovom vodiču prestaje biti zadana vrijednost i postaje stvar pregovora.

Predmet i dokumentacija: što je sve dio ugovora

Sastavne dijelove ugovora čine tehnička dokumentacija te posebni i drugi uvjeti priloženi ugovoru ili na koje se ugovor poziva (uzanca 7.). Zato popis priloga nije formalnost nego opis onoga što ste kupili.

Ista uzanca rješava i najčešći tehnički spor: ako postoje proturječnosti između projekta i troškovnika, za izvedbu se primjenjuje projekt, a za obračun troškovnik, dok se radovi koji nisu predviđeni troškovnikom obračunavaju po jediničnim cijenama sličnih stavki iz istog troškovnika. Prije potpisa te stavke prolaze isti postupak kao pri čitanju troškovnika.

Cijena: koja vrsta i što je smije mijenjati

Zakon poznaje cijenu po jedinici mjere i cijenu u ukupnom iznosu, a razlika nije u sigurnosti nego u tome što se čime kontrolira. Ugovor mora reći koja je vrsta, i to je klauzula koju se ne preskače.

Uz nju idu tri ventila koje vrijedi znati. Kod promijenjenih okolnosti svaka strana ima pravo zahtijevati izmjenu cijene (uzanca 18.). Ako je ugovorena nepromjenjivost cijene, izmjena se ipak može tražiti kad odstupanje prijeđe tri posto (uzanca 22.). I obrnuto, naručitelj ima pravo na sniženje kad cijene elemenata padnu, o čemu se rijetko govori (Zakon o obveznim odnosima, članak 629.).

Klauzula koja najviše štiti investitora nije o cijeni nego o odobravanju: za svako odstupanje od projekta izvođač mora imati pisanu suglasnost naručitelja, a bez nje ne može tražiti povećanje cijene za ono što je izveo (članak 623.).

Rok: kada uopće počinje teći

Ovo je odredba koja iznenadi i iskusne investitore. Rok za izvođenje radova teče od datuma uvođenja izvođača u posao (uzanca 29.), a ne od potpisa ugovora. Uvođenje u posao je ispunjenje onih obveza naručitelja bez kojih početak radova nije moguć ili nije dopušten, i obuhvaća predaju gradilišta s obilježenim linijama, osima i visinskim točkama, predaju tehničke dokumentacije i predaju propisanih dozvola (uzanca 36.).

Uz to naručitelj mora izvođaču bez naknade dati na korištenje postojeće pristupne puteve te vodovodni i električni priključak doveden do međe gradilišta, dok utrošak energenata plaća izvođač. O uvođenju u posao sastavlja se zapisnik, a prije njega i bilješka o zatečenom stanju cesta, terena, vodotoka, instalacija i okolnih građevina, koju obje strane potpisuju.

Ta bilješka je najjeftinije osiguranje u cijelom projektu. Bez nje se svaka pukotina na susjednoj zgradi i svaka rupa na pristupnoj cesti na kraju gradnje pretvara u raspravu bez dokaza.

Rok se produljuje kad je izvođač spriječen promijenjenim okolnostima ili neispunjenjem obveza naručitelja, i to za trajanje smetnje uvećano za vrijeme potrebno da se radovi ponovno pokrenu, uključujući pomak u nepovoljnije godišnje doba (uzanca 33.). Kao razlozi izrijekom se navode viša sila i vremenski uvjeti neprimjereni za izvođenje, mjere nadležnih tijela i nepravodobno pribavljanje dozvola koje su u nadležnosti naručitelja. Ako je naručitelj odgovoran za kašnjenje, izvođač ima pravo i na naknadu troškova produženog građenja.

Tri datuma koja se ne smiju pomiješati

Potpis ugovora

obveze nastaju, ali rok gradnje još ne teče

Uvođenje u posao

naručitelj predaje gradilište, dokumentaciju i dozvole; od tog dana teče rok, a stanje se zapisnički bilježi

Završetak radova

upisuje ga izvođač u građevinski dnevnik uz ovjeru nadzora; od njega se računaju rokovi primopredaje

Uzance 29., 36. i 90. Posebnih uzanci o građenju; potvrda završetka u dnevniku ovjerava se potpisom nadzornog inženjera.

Kašnjenje: kako se obračunava i kada ne teče

Ako ugovor predviđa ugovornu kaznu za zakašnjenje, uzance je razrađuju: iznosi jedan promil ukupno ugovorene cijene po danu zakašnjenja i ne može prijeći pet posto te cijene (uzanca 44.). U osnovicu ne ulazi vrijednost ranije dovršenog dijela radova koji čini cjelinu koja se može samostalno koristiti (uzanca 45.), a obračunava se do dana završetka radova upisanog u građevinski dnevnik uz ovjeru nadzornog inženjera (uzanca 46.).

Vrijedi znati i granicu: manji nedostaci ili neispunjenje neznatnog dijela ugovora, koji ne sprječavaju nesmetanu uporabu, ne smatraju se zakašnjenjem niti su razlog za ugovornu kaznu.

Podizvođači: tko odgovara za koga

Izvođač smije izvođenje pojedinih radova ustupiti podizvođaču, ali time prenosi obveze, a ne odgovornost prema naručitelju (uzanca 40.). Za sve što podizvođač napravi ili propusti odgovara izvođač, i to je razlog zašto investitor ne mora pregovarati sa svakim majstorom na gradilištu.

Uzance daju izvođaču i alat kad podizvođač zakaže: ako kasni, nesolidno izvodi radove, uzrokuje oštećenja ili ne poštuje zaštitu na radu, izvođač smije raskinuti ugovor s njim ili mu izuzeti dio radova, uz obavijest tri dana unaprijed i zapisničku primopredaju dotad izvedenog (uzanca 41.).

Plaćanje, jamstva i osiguranja

Ugovor mora reći kako se plaća i što se zadržava. Obračun ide po stvarno izvedenim količinama i ugovorenim cijenama, kroz privremene situacije do okončane. Ono što se pritom najčešće preskoči je rok: tko situaciju ovjerava, u kojem roku i koliko poslije toga teče plaćanje. Sama ovjera je posao nadzornog inženjera.

Tu se bira između dva sredstva osiguranja: zadržanog dijela cijene ili bankovnog jamstva. Uzance dopuštaju zadržavanje do pet posto vrijednosti radova, ali samo ako drugo sredstvo nije ugovoreno, pa zbrajanje jednog i drugog ne dolazi u obzir (uzance 58. i 59.). Bez te odredbe spor dolazi točno u trenutku kad je posao gotov. Jamstveni rok za kvalitetu izvedenih radova je dvije godine od primopredaje, a za bitne zahtjeve građevine izvođač odgovara deset godina i ta se odgovornost ugovorom ne može isključiti. Kako to izgleda na dan preuzimanja objekta, opisali smo u vodiču o primopredaji objekta.

Raskid: što ako se stane

Ugovor treba imati odredbu o raskidu, jer je zakon ima ionako. Ako izvođač ne započne radove u ugovorenom roku, naručitelj može raskinuti ugovor i tražiti naknadu štete (uzanca 30.). Ako se izvođač ne odazove uvođenju u posao, naručitelj može odrediti novi rok ili raskinuti ugovor (uzanca 36.). A ako bi ugovorena cijena zbog nepredviđenih radova morala biti znatno povećana, pravo na raskid ima naručitelj, uz obvezu da plati izvedeno i nužne troškove (Zakon o obveznim odnosima, članci 624. i 628.).

Ono što ugovor treba dodati zakonu jest postupak: tko koga obavještava, u kojem roku, kako se utvrđuje izvedeno stanje i tko preuzima gradilište. Bez toga raskid znači zaustavljeno gradilište i dvije strane koje čekaju.

Pogledajte uslugu Izvođenje projekata →