Primopredaja objekta: zapisnik, atesti i dokumentacija koju morate dobiti

Primopredaja i tehnički pregled nisu isto

Ovo je zbrka koja se ponavlja na svakom drugom projektu. Tehnički pregled je upravni postupak: tijelo graditeljstva utvrđuje je li objekt izgrađen po dozvoli i na temelju toga izdaje uporabnu dozvolu. Kako on teče, opisali smo u vodiču o uporabnoj dozvoli za halu.

Primopredaja je ugovorni čin između vas i izvođača. Njome preuzimate objekt, utvrđujete stanje izvedenog i pokrećete jamstvene rokove. Dvije stvari, dva odnosa, dva dokumenta. Objekt može proći tehnički pregled, a da primopredaja još nije obavljena, i obrnuto.

Redoslijed u praksi obično je takav da se prvo obavi tehnički pregled, a zatim primopredaja, i uzance to izričito uvažavaju rokom vezanim uz pregled.

Rokovi: kada se primopredaja mora dovršiti

Po završetku radova izvođač obavještava naručitelja da su radovi završeni, a radovi se smatraju završenima kad su izvedeni i to je upisano u građevinski dnevnik uz ovjeru nadzornog inženjera (uzanca 90. Posebnih uzanci o građenju, NN 137/21).

Od tog trenutka teku rokovi. Obje strane dužne su bez odgađanja pristupiti primopredaji i dovršiti je najkasnije u 30 dana od završetka radova. Ako je propisan tehnički pregled, rok je najkasnije 15 dana od uspješno provedenog pregleda odnosno izdane uporabne dozvole. A ako se tehnički pregled ne održi u 30 dana od završetka radova, izvođač ima pravo na priznavanje direktnih troškova do primopredaje (uzanca 91.).

Zadnja rečenica objašnjava zašto se ozbiljan izvođač buni kad primopredaja stoji: čuvanje, osiguranje i održavanje gotovog objekta netko plaća i onda kad se ništa ne radi.

Što mora pisati u zapisniku

Zapisnik nije formalnost nego dokument koji poslije govori umjesto sjećanja. Uzanca 93. propisuje osam sadržaja koje osobito mora sadržavati:

• podatke o radovima izvedenim po ugovoru, propisima i pravilima struke,
• o kvaliteti izvedenih radova, odnosno koje radove izvođač treba izvesti o svom trošku, popraviti ili ponovno izvesti i u kojem roku,
• o neizvedenim radovima,
• o radovima oko kojih nije postignuta suglasnost predstavnika ugovaratelja,
• o radovima na otklanjanju nedostataka uočenih do primopredaje,
• o dokumentaciji uz građevne proizvode i opremu,
• o predanim jamstvenim listovima,
• datum završetka radova i datum obavljene primopredaje.

Četvrta stavka je ona koju investitori najčešće preskoče, a najviše vrijedi. Ako se oko nečega ne slažete, to ne treba izostaviti iz zapisnika nego upisati kao nesuglasje. Prešućena primjedba na dan primopredaje kasnije je puno teže dokaziva.

Zapisnik može sastaviti i samo jedna strana ako se druga neopravdano ne odazove ili odbije sudjelovati; dostavom takvog zapisnika nastupaju posljedice primopredaje (uzanca 94.). Ne postoji, dakle, taktika izbjegavanja primopredaje.

Ako je u zapisnik obostrano upisano da izvođač treba nešto doraditi ili ponovno izvesti, on je dužan pristupiti tim radovima u roku iz zapisnika. Ne učini li to, naručitelj može angažirati drugu osobu na teret izvođača (uzanca 95.).

Dokumentacija koju preuzimate

Ovo je srž primopredaje i mjesto gdje se najviše griješi, jer se dokumentacija skuplja cijelu gradnju, a traži tek na kraju. Zakon obveze izvođača nabraja izravno: mora osigurati dokaze o svojstvima ugrađenih građevnih proizvoda, dokaze o sukladnosti opreme i postrojenja, isprave o sukladnosti dijelova građevine i dokaze kvalitete poput rezultata ispitivanja i zapisa o kontroli kvalitete; mora sastaviti pisanu izjavu o izvedenim radovima ovjerenu kvalificiranim elektroničkim potpisom; i mora izraditi program i način održavanja građevine i ugrađene opreme (članak 22. stavak 1. Zakona o gradnji, NN 155/25).

Jedna odredba pokazuje koliko je ta mapa ozbiljna. Ako se izvođač promijeni tijekom gradnje, dotadašnji je dužan sastaviti zapisnik o primopredaji radova i novom izvođaču predati dokumente i podatke potrebne za izjavu o izvedenim radovima i program održavanja (članak 22. stavak 3.). Dokumentacija, dakle, prati objekt, a ne firmu.

Novac na kraju: okončani obračun

Odmah nakon primopredaje radi se okončani obračun, čiji je cilj zatvoriti sve financijske odnose iz ugovora (uzanca 96.). On sadrži vrijednost izvedenih radova po ugovorenim cijenama, iznos razlika u cijeni, iznose isplaćene po situacijama, konačan iznos koji izvođač treba primiti ili vratiti, iznos koji naručitelj zadržava za otklanjanje nedostataka i podatke o onome oko čega nema suglasnosti.

Okončanom situacijom izvođač iskazuje ukupne tražbine, a ovjerom se smatra da je neosporni dio prihvaćen (uzanca 97.). Ako jedna strana odugovlači, druga može obračun izraditi sama i o tome je obavijestiti (uzanca 98.).

Uzance predviđaju i mogućnost da naručitelj zadrži dio cijene za otklanjanje nedostataka utvrđenih pri primopredaji, najviše do pet posto vrijednosti radova, osim ako je ugovoreno drugo sredstvo osiguranja (uzanca 58.). Ako je izvođač predao bankovno jamstvo ili drugo sredstvo osiguranja za otklanjanje nedostataka, naručitelj nema pravo i na zadržavanje dijela cijene (uzanca 59.). To se, dakle, ne zbraja.

Jamstva: dvije godine i deset godina

Nakon primopredaje teku dva paralelna roka i vrijedi ih razlikovati.

Jamstveni rok za kvalitetu izvedenih radova je dvije godine od primopredaje, ako propisom ili ugovorom nije određeno drukčije, a teče od primopredaje odnosno od početka korištenja ako je korištenje počelo ranije (uzance 76. stavak 1. i 77.).

Za nedostatke koji se tiču bitnih zahtjeva za građevinu izvođač odgovara deset godina od predaje i primitka radova (članak 633. Zakona o obveznim odnosima). Ista odgovornost pogađa i projektanta ako nedostatak potječe iz projekta i nadzor ako potječe iz propusta u nadzoru. Dvije stavke iz tog članka rijetko se spominju, a mijenjaju sliku: odgovornost postoji ne samo prema naručitelju nego i prema svakom drugom stjecatelju građevine, i ne može se ugovorom isključiti ni ograničiti.

Kod kupnje rabljene hale to znači da desetogodišnja odgovornost za bitne zahtjeve prati objekt i do vas kao novog vlasnika. Zato pri kupnji vrijedi tražiti i primopredajnu dokumentaciju prethodnika, jednako kao i papire o zakonitosti iz vodiča o radu bez uporabne dozvole.

Checklist za dan primopredaje

Popis je kratak i ne traži pravnika, nego prisutnost i olovku.

• Dođite s popisom, ne s dojmom. Prođite objekt dan ranije i zapišite sve što vam smeta, pa to na primopredaji usporedite sa zapisnikom.
• Svaki nedostatak dobiva rok. Stavka bez roka nije obveza nego želja.
• Nesuglasje se upisuje. Ono oko čega se ne slažete ide u zapisnik kao nesuglasje, ne izostavlja se.
• Dokumentacija se preuzima na licu mjesta, u popisu po stavkama, a ne obećanjem da će stići poslije.
• Provjerite jamstvene listove opreme i tko je serviser za svaki sustav.
• Zabilježite očitanja brojila i preuzmite ključeve, kartice i pristupe sustavima.
• Program održavanja pročitajte odmah, jer sadrži obveze koje od tog dana padaju na vas.
• Ne useljavajte prije zapisnika. Useljenje prije primopredaje po uzancama znači da je primopredaja obavljena.

Pogledajte uslugu Izvođenje projekata →