Viškovi, naknadni i nepredviđeni radovi: zašto konačni obračun naraste

Četiri pojma koja se stalno brkaju

Portali i ponude te pojmove miješaju pod kišobranom „dodatni troškovi“, a pravno su to četiri različite stvari s različitim posljedicama. Posebne uzance o građenju u uzanci 6. definiraju: viškovi i manjkovi su odstupanja stvarno izvedenih količina od količina iz ugovornog troškovnika; naknadni radovi nisu ugovoreni ni nužni za ispunjenje ugovora, ali ih naručitelj zahtijeva; nepredviđeni radovi su hitni radovi radi očuvanja stabilnosti i sigurnosti; a nepredviđeni i naknadni zajedno čine izvantroškovničke radove. Kratki pregled ove teme dali smo u vodiču o čitanju troškovnika; ovdje je puna razrada s propisima.

Tablica objašnjava i zašto se rasprave o „dodatnim radovima“ tako često zapletu: sugovornici govore o različitim redovima tablice misleći da govore o istome. Prvo pitanje u svakoj takvoj raspravi zato glasi: o kojem od četiri pojma pričamo?

Prag od 10 posto: dokad vrijede ugovorene cijene

Za viškove i manjkove uzanca 17. daje pravilo koje razminira većinu strahova: dok odstupanja ne prelaze 10 posto ugovorenih količina, obračunavaju se po ugovorenim jediničnim cijenama. Iskop koji je ispao 6 posto veći nije „naknadna naplata“ nego ista cijena za stvarno izvedenu količinu; jednako tako, manjak od 6 posto znači manji račun. Tek za količinu koja prelazi prag od 10 posto ugovorne strane mogu dogovarati novu cijenu.

To je ujedno najjači argument za troškovnik s jediničnim cijenama: kod njega odstupanja količina imaju unaprijed poznato, simetrično pravilo. Paušalna ponuda bez stavki tu izvjesnost nema, pa se svako odstupanje pretvara u pregovore.

Pisana suglasnost: pravilo koje čuva obje strane

Za sve što nije puko odstupanje količina vrijedi pravilo iz Zakona o obveznim odnosima: izvođač ne smije bez pisane suglasnosti naručitelja odstupiti od projekta i ugovorenih radova, a za samovoljno odstupanje ne može tražiti povećanje cijene (članak 623.). Sudska praksa priznaje i naknadnu suglasnost, ali opet pisanu; usmeni „ma napravite to“ na gradilištu nije temelj naplate.

Isto pravilo, gledano s druge strane, štiti i izvođača: naručiteljev pisani zahtjev za naknadnim radom je dokaz da rad nije samovolja. Iskustva s forumâ izvođača i investitora, od domaćih do američkih i britanskih, svode se na istu lekciju: sve što nije dogovoreno pisano prije izvođenja, postaje spor poslije izvođenja. Papir prije bagera je jeftin; papir poslije bagera zove se parnica.

Hitni nepredviđeni radovi: jedina prava iznimka

Postoji jedan slučaj u kojem izvođač smije raditi i bez suglasnosti: hitni nepredviđeni radovi koje treba izvesti radi stabilnosti građevine, sprječavanja opasnosti za život i zdravlje ili sprječavanja štete, izazvani neočekivanim događajima (članak 624.). Uz to pravo idu dvije obveze: naručitelja obavijestiti bez odgađanja, inače izvođač odgovara za štetu, i pravo na pravičnu naknadu za izvedeno. Ako bi zbog takvih radova cijena morala znatno porasti, naručitelj može i raskinuti ugovor, uz plaćanje izvedenog dijela.

Granica hitnosti pritom je stroža nego što izvođači vole misliti: sudska praksa kao nepredviđeno priznaje ono što se stvarno nije moglo predvidjeti, a ne ono što se propustilo predvidjeti. Na rok se pravilo nastavlja kroz uzancu 16.: izvođač može tražiti produljenje ako dokaže da su naknadni radovi utjecali na rok: dokaže, ne ustvrdi.

„Ključ u ruke“ nije čarolija

Ugovor „ključ u ruke“ najčešće se prodaje kao kraj svih ovih tema, pa zaslužuje precizno čitanje. Po članku 630., ugovorena cijena kod te klauzule obuhvaća vrijednost svih nepredviđenih radova i viškova te isključuje utjecaj manjkova - ali pod pretpostavkom da nije došlo do izmjene opsega radova sporazumom strana ili iz razloga za koje odgovara naručitelj. Izmjena koju sami zatražite, ili posljedica pogrešne podloge za koju odgovarate, izlazi iz zaštite paušala.

Uz to, ni „nepromjenjiva“ cijena nije apsolutna: zakon dopušta izmjenu ako su cijene elemenata na kojima je određena porasla preko propisanih pragova, a simetrično i naručitelj ima pravo na sniženje kad elementi pojeftine. Detalji tih pragova su materija za ugovor i pravnika; za investitora je bitna poanta da „fiksna cijena“ opisuje raspodjelu rizika, a ne ukidanje rizika. Što o cijeni smije pisati u ugovoru, razrađeno je u vodiču o ugovoru o građenju.

Javna nabava: ista logika, stroži okvir

Za naručitelje iz javnog sektora, a to je 90 posto našeg posla, sve gore vrijedi uz još jedan sloj: izmjene ugovora o javnoj nabavi dopuštene su samo u slučajevima koje Zakon o javnoj nabavi taksativno propisuje (članci 314. do 321.), a izmjene se objavljuju u Elektroničkom oglasniku javne nabave. „Dogovorit ćemo se“ u javnoj nabavi ne postoji: postoji osnova iz zakona, dokumentiran razlog i objava.

Da taj okvir nije mrtvo slovo, pokazao je najveći stres-test u novijoj praksi: kad su cijene građevinskih materijala 2021. i 2022. eksplodirale, Vlada je zaključkom iz listopada 2021. i dopunom iz lipnja 2022. pozvala naručitelje da poremećaj tržišta tretiraju kao nepredvidivu okolnost i izmijene ugovore - za stavke kod kojih je promjena cijene veća od 10 posto, uz ponude, plaćene račune i revizijski trag kao dokaz. Poruka za investitore je šira od javne nabave: i vanjski šok se rješava dokumentirano, po osnovi, s dokazima, ne prepravljanjem računa.

Dokaz je u građevinskoj knjizi, ne u sjećanju

Na kraju, pitanje koje odlučuje sporove: kako se viškovi dokazuju? Odgovor ima dva dokumenta. Građevinska knjiga bilježi izmjere i stvarno izvedene količine po stavkama troškovnika, s dokaznicom mjera, i temelj je obračuna kod jediničnih cijena. Građevinski dnevnik, koji se po Pravilniku o stručnom nadzoru i građevinskom dnevniku od 2022. vodi elektronički, dokumentira tijek gradnje i okolnosti: kada se što pojavilo, tko je što naložio, tko je bio obaviješten.

Naš stav je tu izvođački i nepopustljiv: knjiga i dnevnik vode se uredno od prvog dana, jer dokument koji nastane kad spor već postoji ne uvjerava nikoga. Investitoru savjetujemo isto - tražite da vam se s mjesečnom situacijom pokaže i stanje građevinske knjige. Kako se te količine pretvaraju u novac i rokove plaćanja, opisali smo u vodiču o avansu i situacijama.

Pogledajte uslugu Građevinsko-obrtnički radovi →