Vodič-27. kolovoza 2026.-Petar Korade
Gradnja u fazama: hala koju ćete kasnije proširiti
Ako već danas znate da ćete za tri godine trebati dvostruko, odluka se ne donosi tada nego sada. Zakon poznaje etapno i fazno građenje i za oboje traži lokacijsku dozvolu, korak koji za običnu halu inače ne treba. Ovaj vodič je o odlukama u prvoj fazi koje određuju hoće li druga biti jeftina ili bolna.
Ukratko: etapno građenje je gradnja pojedinih građevina složene građevine, fazno je gradnja jedne građevine po dijelovima; za oboje se dijelovi određuju lokacijskom dozvolom · građevinska dozvola se onda izdaje za jedan ili više dijelova · uporabna dozvola za prvu fazu moguća je samo ako je predviđena glavnim projektom · rezerva u priključnoj snazi i na parceli košta malo danas, a puno naknadno. Vodič je pisan po Zakonu o prostornom uređenju i Zakonu o gradnji (NN 155/25), čitanima na punom tekstu. Vodič održavamo ažurnim - zadnja provjera: 27. kolovoza 2026.
Etapno i fazno: dvije riječi koje zakon razlikuje
U razgovoru se sve zove „gradnja u fazama“, ali propis razlikuje dvije situacije i posljedice nisu iste.
Etapno građenje je građenje pojedinih građevina od kojih se sastoji složena građevina, određenih lokacijskom dozvolom, a za koje se izdaje jedna ili više građevinskih dozvola. Fazno građenje je građenje jedne građevine po njezinim dijelovima, također određenim lokacijskom dozvolom (članak 3. Zakona o prostornom uređenju, NN 155/25). Složena građevina pritom je sklop više međusobno funkcionalno ili tehnološki povezanih građevina odnosno dijelova građevine (Zakon o gradnji, članak 3.).
Na parceli je razlika ovakva: ako planirate proizvodnu halu pa poslije zasebnu skladišnu i upravnu zgradu, to je etapno. Ako planirate jednu halu koju ćete produljiti, to je fazno. U oba slučaja zakon zna za vašu namjeru samo ako ste mu je rekli unaprijed.
Faze traže lokacijsku dozvolu
Ovo je korak koji investitore iznenadi. Za običnu halu u opremljenoj zoni lokacijska dozvola najčešće nije potrebna nego se ide ravno na građevinsku. Ali za etapno i fazno građenje lokacijska dozvola se izdaje, jer se upravo njome određuju dijelovi odnosno građevine za koje će se poslije izdavati građevinske dozvole (Zakon o prostornom uređenju, članak o slučajevima izdavanja lokacijske dozvole).
Sadržaj te dozvole to i potvrđuje: među obveznim sadržajima navedeni su dijelovi složene građevine za koje se izdaju građevinske dozvole u slučaju etapnog građenja, odnosno dijelovi građevine u slučaju faznog. Zakon o gradnji zatvara krug: građevinska dozvola izdaje se za cijelu građevinu, za radove na postojećoj ili za jedan ili više dijelova složene građevine određenih lokacijskom dozvolom (članak 60. stavak 1.).
Praktična posljedica je jednostavna. Faze se ne mogu improvizirati naknadno bez cijene: ako prvu halu izgradite kao samostalnu građevinu bez ikakve najave nastavka, druga faza poslije nije nastavak nego novi zahvat, s vlastitim postupkom. Što plan uopće dopušta na parceli, čita se iz lokacijske informacije.
Uporabna dozvola za prvu fazu: uvjet koji se ne popravlja naknadno
Druga odredba koja odlučuje o cijeloj dinamici jest ona o uporabnoj dozvoli za dio građevine. Ona se može izdati prije dovršetka cijele građevine, ali samo pod uvjetom da je takvo izdavanje predviđeno glavnim projektom, kojim se dokazuje uporabljivost te samostalne tehničko-tehnološke cjeline (Zakon o gradnji, članak 104.).
Znači: rečenica u projektu odlučuje hoćete li smjeti pustiti prvu fazu u pogon dok druga još traje. Ako je nema, prva faza čeka dovršetak cijele građevine, a to je razlika između proizvodnje koja kreće za godinu dana i one koja kreće za tri. Objekt koji se ipak počne koristiti bez dozvole ulazi u rad bez uporabne dozvole, što je zaseban problem.
Dvije rečenice tražite u projektnom zadatku, prije nego projektant počne crtati: da se predviđa fazno odnosno etapno građenje i da se predviđa izdavanje uporabne dozvole za prvu fazu. Naknadno dopisivanje znači izmjenu dokumentacije i novi postupak.
Odluke prve faze koje određuju cijenu druge
Sve što slijedi jeftino je dok se crta, a skupo kad se dograđuje. Nabrajamo redom kojim se u praksi propuste.
Parcela i koeficijenti. Prostorni plan ograničava izgrađenost čestice, pa se najprije provjerava stane li i druga faza s manipulativnim platoom i parkiralištem u dopušteno. Parcela koja je taman dovoljna za prvu fazu nije parcela za dvije. Prije kupnje se provjerava deset stvari popisanih za zemljište za halu.
Priključna snaga. Naknada za priključenje računa se po kilovatu, pa se snaga rijetko uzima „za zalihu“. Ipak, razlika između traženja veće snage odmah i naknadnog povećanja nije samo u iznosu nego u tome što naknadno povećanje može tražiti zahvat u mreži i novi elaborat. Postupak i rokovi vezani su uz priključak struje za pogon.
Trase instalacija i mjesto priključaka. Vodovod, odvodnja i elektro razvodi vode se tako da druga faza ima gdje se spojiti, umjesto da se poslije prekopava gotov plato ili buši pod u pogonu koji radi.
Zabatna strana i pristup. Strana na kojoj se hala produljuje ostaje bez trajnih instalacija, bez skladišta uz zid i bez prometnice koja se poslije mora izmještati. Zvuči očito dok se ne pogleda gotova hala kojoj je jedina slobodna strana ona uz među.
Temeljenje i konstrukcija. Priprema za nastavak je odluka konstruktora i ovisi o sustavu; ono što investitor treba znati jest da se ta odluka donosi u prvoj fazi i da se poslije ne može nadoknaditi bez zahvata u nosivi dio.
Ista druga hala, dvije priče
- dijelovi određeni lokacijskom dozvolom
- uporabna za prvu fazu predviđena glavnim projektom
- slobodna zabatna strana i pripremljene trase
- rezerva u koeficijentima i priključcima
- novi postupak umjesto nastavka
- proširenje kao rekonstrukcija postojeće hale
- prekopavanje platoa i izmještanje instalacija
- radovi uz pogon koji radi
Lijevi stupac slijedi iz odredbi o etapnom i faznom građenju te članka 104. Zakona o gradnji; desni opisuje uobičajeni tijek kad faze nisu najavljene.
Kada faze nemaju smisla
Ovdje zauzimamo stav, jer se od izvođača očekuje da kaže i ono što mu ne ide u korist. Gradnja u dvije faze gotovo uvijek je skuplja po kvadratu od gradnje odjednom. Dva puta se organizira gradilište, dva puta dolazi dizalica, dva puta se radi priprema, a druga faza izvodi se uz objekt koji je već u pogonu, sa svim ograničenjima koja to nosi.
Faze se isplate kad novac ili potražnja nisu tu odmah, kad tehnologija druge faze još nije poznata ili kad se dozvola za manji zahvat dobiva bitno brže. Ne isplate se kad je razlika u ulaganju mala, a jedini razlog za odgodu je oprez. U tom slučaju pošteniji je savjet graditi odjednom i drugi dio ostaviti neopremljen iznutra nego dijeliti gradnju na dva projekta.
Kad se druga faza ipak radi uz pogon koji već radi, to je poseban posao s vlastitim pravilima, a zove se dogradnja pogona bez zaustavljanja proizvodnje.
Što ide u projekt, a što u ugovor
Podjela je jednostavna i vrijedi je napisati prije nego počne bilo što.
| Odluka | Gdje mora biti zapisana | Što ako nije |
|---|---|---|
| Etapno ili fazno građenje | lokacijska dozvola | druga faza je novi zahvat, ne nastavak |
| Uporabna dozvola za prvu fazu | glavni projekt | prva faza čeka dovršetak cijele građevine |
| Rezerva u koeficijentima | provjera plana prije kupnje parcele | druga faza ne stane u dopušteno |
| Rezerva u priključnoj snazi | elaborat i ugovor s operatorom | naknadno povećanje traži zahvat u mreži |
| Trase i mjesta spajanja | projekt instalacija | prekopavanje platoa i rad u pogonu |
| Cijene za drugu fazu | ugovor s izvođačem | nova ponuda po tada važećim uvjetima |
Zadnji redak vrijedi objasniti. Jedinične cijene iz prve faze ne vrijede automatski za drugu, jer se materijali i uvjeti mijenjaju. Ono što se može dogovoriti jest način obračuna druge faze i rok u kojem ponuda vrijedi, a to je razgovor koji se vodi dok se ugovara prva faza, ne poslije. Takve stavke iz ponude nisu očite na prvi pogled, o čemu govori čitanje troškovnika.
Koja je razlika između etapnog i faznog građenja?
Etapno je građenje pojedinih građevina od kojih se sastoji složena građevina, a fazno je građenje jedne građevine po njezinim dijelovima. U oba slučaja dijelovi se određuju lokacijskom dozvolom, a građevinska dozvola izdaje se za jedan ili više tih dijelova.
Treba li za gradnju u fazama lokacijska dozvola?
Da. Za etapno i fazno građenje lokacijskom dozvolom određuju se dijelovi za koje se poslije izdaju građevinske dozvole. Za jednostavnu halu koja se gradi odjednom ona najčešće nije potrebna.
Može li prva faza u pogon dok druga još traje?
Može, ali samo ako je izdavanje uporabne dozvole za taj dio predviđeno glavnim projektom, kojim se dokazuje da je riječ o samostalnoj tehničko-tehnološkoj cjelini. Bez te odredbe u projektu prva faza čeka dovršetak cijele građevine.
Je li gradnja u dvije faze skuplja?
Po kvadratu gotovo uvijek jest. Gradilište se organizira dvaput.
Vrijede li cijene iz prve faze i za drugu?
Ne automatski, jer se uvjeti i cijene materijala mijenjaju. Ugovorom se može dogovoriti način obračuna druge faze i rok valjanosti ponude, ali to se dogovara dok se ugovara prva faza.
Naša pozicija
Drugu fazu planiramo dok se crta prva.
Kad investitor kaže da će za nekoliko godina trebati više prostora, to mijenja projektni zadatak, a ne samo raspored gradilišta: gdje ostaje slobodna strana, kuda idu instalacije, koja se snaga traži i piše li u projektu da prva faza smije u pogon sama. Pošaljite opis onoga što planirate sada i onoga što očekujete poslije: vraćamo troškovnik po stavkama i odgovor unutar 24 sata radnim danom.