Vodič-28. kolovoza 2026.-Petar Korade
Energetski certifikat poslovnog objekta: kada treba, a kada ne (2026.)
Energetski certifikat treba vam prije uporabne dozvole i prije prodaje, iznajmljivanja, zakupa ili leasinga poslovnog objekta, a energetski razred mora pisati već u oglasu. Od 1. siječnja 2026. to uređuje novi Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu, certifikat vrijedi deset godina, a kazne za pravnu osobu idu do 10.000 eura.
Ukratko: obveza prije uporabne dozvole te prije prodaje, najma, zakupa i leasinga · razred obavezan u oglasu, i za agenciju · hale i radionice grijane na manje od 18 °C su izuzete · vrijedi 10 godina · kazne 3.000-10.000 € za pravne osobe. Sve tvrdnje nose članak propisa i poveznicu na Narodne novine. Vodič održavamo ažurnim - zadnja provjera: 28. kolovoza 2026.
Od 1. siječnja 2026. certifikat uređuje novi zakon
Prva stvar koju treba znati jest da se propis promijenio. Energetsko certificiranje od 1. siječnja 2026. uređuje Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu (NN 155/25), koji je tu materiju preuzeo od Zakona o gradnji. Velik dio tekstova na internetu i dalje citira stari Zakon o gradnji iz 2013. kao osnovu certificiranja, pa se brojevi članaka i iznosi kazni koje ćete ondje naći više ne poklapaju s propisom na snazi.
Sama mehanika certifikata pritom se nije srušila: Pravilnik o energetskom pregledu zgrade i energetskom certificiranju iz 2017. ostaje na snazi dok se ne donesu novi pravilnici, za što je zakon ostavio rok od dvanaest mjeseci (članak 75.). Vrijede i postojeća ovlaštenja certifikatora, do isteka roka na koji su izdana (članak 74.). Za vlasnika zgrade to znači: postupak izgleda isto kao lani, ali obveze i kazne čitaju se iz novog zakona.
Četiri trenutka kad certifikat morate imati
Zakon obvezu veže uz konkretne poslovne događaje, ne uz samo postojanje zgrade. Investitor mora certifikat pribaviti prije izdavanja uporabne dozvole (članak 14. stavak 1.), a vlasnik prije prodaje, iznajmljivanja, davanja u zakup ili davanja na leasing zgrade ili njezinog posebnog dijela (članak 14. stavak 2.). Kako uporabna dozvola inače izgleda i što se na tehničkom pregledu provjerava, opisuje vodič o uporabnoj dozvoli za halu.
Uz samu izradu certifikata idu i tri obveze koje se najčešće prekrše: certifikat se mora predočiti potencijalnom kupcu ili najmoprimcu, predati uz ugovor, a energetski razred navesti u oglasu koji se objavljuje u medijima. Obveza navođenja razreda u oglasu izrijekom vrijedi i za posrednika u prometu nekretnina (članak 14. stavak 4.), pa se agencija ne može pozvati na to da joj vlasnik podatak nije dao.
| Situacija | Obveza | Odredba (NN 155/25) |
|---|---|---|
| Nova zgrada ide na uporabnu dozvolu | certifikat prije izdavanja dozvole | čl. 14. st. 1. |
| Prodaja zgrade ili posebnog dijela | certifikat prije prodaje + predaja kupcu | čl. 14. st. 2. |
| Iznajmljivanje, zakup, leasing | certifikat prije sklapanja + predaja | čl. 14. st. 2. |
| Oglas u medijima | energetski razred u oglasu | čl. 14. st. 2. i 4. |
Iz tablice se vidi i ono što u njoj ne piše: za zgradu koju koristite sami i ne prodajete, ne iznajmljujete i ne gradite iznova, obveze certificiranja u pravilu nema. Certifikat u tom slučaju radite kad ga zatraži banka uz kredit ili kad ga sami želite kao podlogu za odluku o obnovi.
Je li vaša hala izuzeta? Granica je 18 stupnjeva
Za industrijske investitore ovo je najvažniji dio propisa. Zakon od obveze certificiranja izuzima industrijska postrojenja, radionice i nestambene poljoprivredne zgrade s malim energetskim potrebama (članak 13. stavak 1.), a Pravilnik malu energetsku potrebu definira temperaturom: to su zgrade koje se griju na manje od 18 °C (članak 8. Pravilnika). Skladište koje se ne grije ili se drži na 12-15 stupnjeva certifikat ne treba, ni za uporabnu dozvolu ni za najam.
Granica se pritom čita po dijelovima zgrade, ne po parceli. Uredski dio uz halu grije se na sobnu temperaturu, pa za njega izuzeće ne vrijedi: certificira se kao zasebna uporabna cjelina, dok sama hala ostaje izvan obveze. Izuzete su i privremene zgrade s rokom uporabe do dvije godine te slobodnostojeće zgrade do 50 m² (isti članak 13.).
Granica od 18 °C vrijedi za certifikat. Propis o toplinskoj zaštiti ima svoju, drugu granicu: 12 °C i pravilo o zgradama otvorenima pola radnog vremena. To su dvije različite obveze iz dva propisa, pa hala može biti izuzeta od jedne, a obuhvaćena drugom - razliku smo razložili u vodiču o hali od sendvič panela.
Praktična posljedica za projektiranje: ako postoji plan da se dio hale jednom pregradi u grijani pogon, taj dio će s grijanjem ući i u režim certificiranja. Isto pravilo o naknadnoj prenamjeni vrijedi i za toplinsku zaštitu ovojnice, o čemu govori vodič o energetskoj obnovi i subvencijama.
Kazne: tko plaća i koliko
Novi zakon kazne izriče u eurima i dijeli ih po ulogama. Najteže prolazi investitor koji uporabnu dozvolu zatraži bez certifikata: za pravnu osobu 5.000 do 10.000 eura (članak 69.). Vlasnika koji proda ili iznajmi bez certifikata, ne preda ga kupcu ili objavi oglas bez razreda čeka 3.000 do 6.000 eura ako je pravna osoba, odnosno 1.000 do 2.000 eura ako je fizička (članak 70.). Iste granice od 3.000 do 6.000 eura vrijede i za posrednika.
Vrijedi znati i tko kuca na vrata: nadzor nad oglasima i predajom certifikata kupcu provodi tržišna inspekcija Državnog inspektorata (članak 68. stavak 2.), dakle ista služba koja nadzire zaštitu potrošača. Oglas s izostavljenim razredom vidljiv je svakome tko otvori oglasnik, pa je to prekršaj koji se najlakše dokazuje.
| Prekršaj | Pravna osoba | Fizička osoba | Odredba |
|---|---|---|---|
| Uporabna dozvola bez certifikata (investitor) | 5.000-10.000 € | 2.500-4.500 € | čl. 69. |
| Prodaja ili najam bez certifikata (vlasnik) | 3.000-6.000 € | 1.000-2.000 € | čl. 70. |
| Oglas bez energetskog razreda | 3.000-6.000 € | 1.000-2.000 € | čl. 70. |
| Posrednik: oglas bez razreda | 3.000-6.000 € | 1.000-2.000 € | čl. 70. |
Iznosi nisu dramatični za veliku tvrtku, ali dolaze uz zastoj posla u najgorem trenutku: bez certifikata banka ne zatvara kreditni spis, a kupoprodaja čeka dokument koji se u sezoni zna čekati tjednima.
Put do certifikata i tko ga smije izdati
Certifikat se ne kupuje nego izrađuje na temelju energetskog pregleda zgrade (članak 16.): ovlaštena osoba dolazi na objekt, pregledava ovojnicu i tehničke sustave i o tome sastavlja izvješće. Izdaju ga isključivo fizičke osobe s ovlaštenjem Ministarstva, inženjeri arhitektonske, građevinske, strojarske ili elektrotehničke struke s propisanim iskustvom (članci 23. do 26.), a dokument nastaje i ispisuje se isključivo kroz državni sustav IEC (članak 13. stavak 3.) - certifikat mimo tog sustava ne postoji. Registar ovlaštenih osoba javno je dostupan na eEnergetskiCertifikat stranicama Ministarstva.
Energetski pregled
Certifikator obilazi zgradu i snima stanje: ovojnicu, stolariju, način grijanja i hlađenja, rasvjetu. Za pregled treba pripremiti projektnu dokumentaciju i podatke o sustavima, jer bez njih certifikator radi s pretpostavkama koje razred u pravilu vuku prema dolje. Kod poslovnih zgrada sa složenim tehničkim sustavom u pregledu sudjeluje više struka, a certifikat potpisuje i glavni energetski certifikator (članak 13. stavak 5.).
Proračun i razred
Iz snimljenog stanja računa se potrebna energija po propisanoj metodologiji i zgrada se svrstava u jedan od osam razreda, od A+ do G (članak 17. Pravilnika). Razredi se iskazuju za referentnu klimu, pa se zgrada u Varaždinu i zgrada u Splitu ne uspoređuju izravno. Nestambene zgrade certificiraju se po vrstama: uredske, trgovine, hoteli, sportske dvorane i ostale koje se griju na 18 °C i više.
Izrada u sustavu IEC
Certifikat se generira elektronički u Informacijskom sustavu energetskih certifikata i time ulazi u javnu evidenciju. Od tog trenutka teče rok važenja od deset godina (članak 13. stavak 4.). Dokument uz razred donosi i prijedlog mjera za poboljšanje, što je koristan popis i kad obnovu ne planirate odmah.
Predaja i oglas
Kod prodaje ili najma certifikat se predočuje zainteresiranima, predaje uz ugovor, a razred upisuje u oglas. Za zgradu koja ide na uporabnu dozvolu certifikat se prilaže zahtjevu, pa ga vrijedi naručiti čim su radovi pri kraju, a ne kad je tehnički pregled već zakazan.
Koliko košta: što govore javne brojke
Za stanove i kuće tržište je transparentno: akcijska ponuda na Crnom jajetu (izrađuje Adeo engineering) stoji 65 eura za stan do 150 m² ili kuću do 400 m², Energocentar javno objavljuje cjenik od 160 do 370 eura ovisno o veličini i namjeni, a novinarski test portala Klikni.hr iz studenog 2025. pokazao je da se ista kuća naplaćuje od 270 do 400 eura ovisno o roku isporuke. Te brojke vrijede znati, ali s jednom ogradom koja se u ponudama lako previdi: akcijske cijene izričito isključuju zgrade sa složenim sustavima grijanja i hlađenja.
Upravo zato za poslovne objekte javnog cjenika praktički nema - i Energocentar za poslovni prostor navodi „po dogovoru“. To nije skrivanje cijene nego posljedica opsega: pregled hale s plinskom kotlovnicom, dizalicama topline i ventilacijom radi više struka i traje dulje od obilaska stana. Konkretnu cijenu za svoj objekt dobit ćete jedino upitom s dokumentacijom; uspoređujte ponude po tome što pregled obuhvaća, ne samo po iznosu.
Certifikat je najmanja od obveza koje isti zakon donosi
Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu vlasnicima poslovnih zgrada donosi i obveze o kojima se gotovo ne piše. Sustavi grijanja i klimatizacije nazivne snage veće od 70 kW moraju na redoviti energetski pregled najmanje jednom u deset godina (članci 18. i 19.). Nestambene zgrade sa sustavima snage veće od 290 kW morat će imati sustav automatizacije i upravljanja zgradom (članak 20.), a nestambene zgrade s više od 20 parkirnih mjesta najmanje jednu punionicu za električna vozila (članak 48. stavak 2.). Za svaku od tih obveza propisana je kazna u istom rasponu kao za certifikat.
Smjer je pritom jasan i dugoročan: nove zgrade već moraju biti građene kao zgrade gotovo nulte energije, javne zgrade od 2028., a sve nove od 2030. kao zgrade s nultim emisijama (članci 9. i 10.). Zakon uz to najavljuje postupno pooštravanje zahtjeva za postojeće nestambene zgrade do 2040. i 2050. (članak 52.). U Velikoj Britaniji, gdje je taj proces odmakao dalje, poslovni prostor s lošim razredom već se godinama ne smije iznajmiti - to nije hrvatsko pravilo, ali pokazuje kamo regulativa ide. Energetski razred tako prestaje biti papir za ladicu i postaje dio vrijednosti nekretnine, jednako kao lokacija ili nosivost poda.
Treba li energetski certifikat za uporabnu dozvolu hale?
Treba, ako hala nije izuzeta. Investitor je dužan pribaviti certifikat prije izdavanja uporabne dozvole (članak 14. stavak 1.), a certifikatom se ujedno dokazuje da je nova zgrada projektirana i izvedena kao zgrada gotovo nulte energije. Hala koja se grije na manje od 18 °C ulazi u izuzeća iz članka 13., pa se za nju certifikat ne izrađuje.
Mora li energetski razred pisati u oglasu za najam poslovnog prostora?
Mora. Vlasnik je dužan energetski razred navesti u oglasu koji se objavljuje u medijima, a ista obveza vrijedi i za agenciju koja posreduje. Za pravnu osobu propisana je kazna od 3.000 do 6.000 eura, a oglase nadzire tržišna inspekcija Državnog inspektorata.
Koliko dugo vrijedi energetski certifikat?
Deset godina od dana izdavanja.
Koliko košta energetski certifikat za poslovni objekt?
Javno oglašene cijene od 65 do 400 eura vrijede za stanove i kuće s jednostavnim sustavima, a akcijske ponude izričito isključuju zgrade sa složenim grijanjem i hlađenjem. Za poslovni objekt sa strojarnicom javnog cjenika nema, jer pregled radi više struka i cijena se određuje po zgradi. Tražite ponudu s popisom onoga što pregled obuhvaća.
Grijemo halu na 15 °C. Trebamo li certifikat?
Za samu halu ne: industrijske zgrade i radionice koje se griju na manje od 18 °C su izuzete. Uredski dio koji se grije na sobnu temperaturu nije obuhvaćen tim izuzećem, pa se certificira kao zasebna uporabna cjelina.
Naša pozicija
Razred se ne popravlja na papiru, nego na ovojnici.
Certifikat samo izmjeri ono što je gradnja ili obnova napravila: izolaciju, stolariju, sustave. Zato o razredu razmišljamo dok se zgrada projektira i obnavlja, a ne tjedan prije prodaje. Pošaljite dokumentaciju zgrade: vraćamo troškovnik po stavkama i odgovor unutar 24 sata radnim danom.